華爾街一週展望：按揭利率大掉頭

Estimated reading time: 1 minute

由於本週企業業績及經濟數據面相對冷清，我們將重點關注一個正受到中東衝突直接且連鎖影響的領域：房地產市場。

正當關鍵的春季置業旺季開始之際，按揭利率再度攀升，沖淡了上個月買家展現的部分樂觀情緒。

概覽

• 新聞重點： 春季置業旺季剛啟動，按揭利率便重拾升軌。
• 背景分析： 自伊朗戰爭爆發以來，由於市場預期高油價將重新推升通脹，美債收益率（債息）隨之走高。按揭利率通常與國債收益率走勢一致。
• 投資對策： 密切留意地產建築股（過去一個月左右已下跌約 20%）及相關零售板塊。最新樓市數據顯得乏力，借貸成本上升或將考驗整體房地產行業的韌力。

上週，聯儲局明確表示並不急於下調基準利率。坦白說，在看清中東局勢前，官員們並不急於採取任何行動。但對樓市而言，問題不僅在於聯儲局維持利率不變，而是按揭利率在自 2022 年以來首次跌穿 6 厘後，現在竟然重新掉頭向上。

近期借貸成本面臨的上行壓力主要由兩個因素驅動。首先，伊朗戰爭推動原油價格大幅飆升，進而引發通脹回潮的擔憂。受此影響，國債收益率（可大致分解為通脹預期及實際收益率）出現上升。由於按揭利率大致跟隨 10 年期國債收益率走勢，置業貸款成本自然水漲船高。

然而，這種動態還有第二層影響。戰爭引發的連鎖效應打擊了投資者情緒，導致按揭利率的升幅超過了底層債券的收益率。邏輯如下：

1. 情緒轉變： 投資者變得更加規避風險。
2. 避險情緒： 資金逐步從「風險較高」的按揭抵押證券（MBS）流向更「安全」的國債。
3. 二級市場拋售： 對 MBS 需求下降導致其市場價格下跌，推高收益率。
4. 息差擴大： MBS 與國債收益率之間的差距（Spread）拉大。
5. 一級市場調整： 按揭貸款機構調高新徵貸款利率，以匹配二級市場所要求的更高回報。

考慮到整體的樓市背景：在戰爭爆發前，按揭利率已持續下跌約九個月。30 年期固定按揭平均利率剛跌破 6 厘，這被部分經濟學家視為買家的重要心理關口。

但我們已經看到利率「大掉頭」所造成的負面影響。上週公佈的房屋銷售數據令人失望，顯示負擔能力仍是主要顧慮，令潛在買家持幣觀望。此外，「鎖定效應」（Lock-in effect）依然強大——現有業主因不願放棄疫情期間鎖定的超低利率而不願賣樓，導致二手盤源供應受限。

對於投資者而言，未來幾週按揭利率的走勢將是衡量消費者韌力的關鍵指標。若利率維持高位，可能會繼續冷卻需求，進而對家居裝修零售商、按揭貸款機構及地產建築商等相關板塊的股價構成壓力。

本週議程

週一

• 2 月芝加哥聯儲國家經濟活動指數： 該月度指數綜合了四個類別的 85 個指標：生產與收入、就業、個人消費與住房，以及銷售與庫存。
• 1 月建設開支： 建築數據是衡量商業活動的領先指標。

週二

• 3 月費城聯儲非製造業活動指數： 費城聯儲對該地區服務業行政人員就經營狀況及前景進行的調查。
• 第 4 季度生產力及單位勞工成本： 這些指標分析了工人每小時的生產效率及其成本。
• 3 月 S&P Global 美國採購經理指數（PMI）： 追蹤不同行業採購經理對商業環境的看法。
• 3 月里士滿聯儲製造業活動指數： 里士滿聯儲對該地區製造業高管進行了關於商業狀況及其前景的調查。
• 3 月里士滿聯儲非製造業活動指數： 里士滿聯儲對該地區服務業高管進行了關於商業狀況及其前景的調查。

週三

• 2 月進出口價格指數： 追蹤美國與全球其他地區交易的非軍事商品及服務的價格變化。
• 每週按揭貸款申請： 按揭活動可反映樓市的需求狀況。
• 財報: Cintas (CTAS), Paychex (PAYX)

週四

• 3 月堪薩斯聯儲製造業活動指數： 堪薩斯聯儲對該地區製造業高管進行了關於商業狀況及其前景的調查。
• 聯儲局觀點： 副主席Philip Jefferson將在達拉斯聯儲活動中討論經濟。

週五

• 3 月密歇根大學消費者信心指數： 消費者對經濟狀況的感受會影響消費習慣，此調查特別關注通脹預期及其走勢。
• 3 月堪薩斯聯儲非製造業活動指數： 堪薩斯聯儲對服務業主管的調查。
• 聯儲局觀點： 三藩市聯儲行長Mary Daly將在宏觀經濟與貨幣政策會議上致開幕詞。費城聯儲行長Anna Paulson亦將發表講話。
• 財報: Carnival (CCL)

免責聲明
SoFi Securities (Hong Kong) Limited及其聯屬公司(‘SoFi HK’)可能會不時發布或分享資訊和材料。它們不應被視為在任何司法管轄區購買、出售或以其他方式處理任何投資工具或產品的要約、招攬、邀請、建議或推薦。 請注意，投資涉及風險，資產的過去表現並不能保證未來的結果或回報。 投資者在作出投資決定之前考慮自身的具體財務需求、目標和風險狀況非常重要。
SoFi HK不會對資訊的完整性、可靠性和準確性作出保證，並不會對因使用本文資訊而造成的任何損失和/或損害承擔任何責任。
這些資訊和材料可能包括其他網站的超連結，SoFi HK對任何超連結網站的內容不會承擔任何責任。 SoFi HK雖然相信透過超連結至第三方網站所提供的資料及分析是準確的，但SoFi HK並不保證該等資料及分析。 這些連結僅供參考，不應被視為認可。使用此類超連結所涉及的風險應由閣下承擔，並遵守適用於此類訪問和該連結網站的使用條款。
任何產品、徽標、品牌和其他商標或圖像均為其各自商標持有者的財產。 這些商標持有者不隸屬於 SoFi HK 或其附屬公司。 這些商標持有者不贊助或認可 SoFi HK 或其任何文章。
未經 SoFi HK 事先書面同意，不得以任何方式修改、複製、影印、傳播、 傳閱、分發或發佈本文資訊或材料，或用於商業或公共目的。